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《成都市商品房交易管理办法(试行)》(征求意见稿)公开征求意见

来源:门户网站 发布日期:2018-10-10

为进一步提高公众立法参与度,促进立法科学化、民主化,确保立法具有针对性和可操作性,提高立法质量,现将市房管局代市政府起草的《成都市商品房交易管理办法(试行)》(征求意见稿)网上征求意见,请于20181110日前将修改意见反馈至成都市人民政府法制办公室。

联系方式:

1、信函请寄至:高新区蜀锦路59号成都市人民政府法制办公室法规   邮编:610042

2、传真:028-61885421

3、电子邮箱:fzb@chengdu.gov.cn

 

    附件:《成都市商品房交易管理办法(试行)》(征求意见稿)

 

  

 

 

成都市商品房交易管理办法(试行)

征求意见稿

  

第一章  总则

第一条(目的依据)  为加强商品房交易管理,规范商品房交易行为,保障交易安全,维护交易当事人的合法权益,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》等法律、法规的规定,结合本市实际,制定本办法。

第二条(适用范围)  在本市行政区域内从事商品房交易及其服务、实施商品房交易监督管理等活动,适用本办法。

第三条(名词释义)  本办法所称商品房是指房地产开发企业在依法取得房地产开发用地使用权的国有土地上,根据建设工程规划开发建设并用于交易的房屋。

本办法所称商品房交易包括商品房的转让、抵押和租赁。

第四条(主管部门)  市房产行政主管部门是本市商品房交易的行政主管部门,负责本市商品房交易活动的监督管理,建设全市统一的商品房交易监管服务平台和房地产市场信用体系,会同有关部门定期公布全市商品房交易指导信息、制定商品房交易合同的指导文本和房地产行业信用建设的规章制度。

区(市)县房产行政主管部门负责辖区内商品房交易活动的监督管理。

规划、建设、国土、工商、价格、税务、公安、金融、统计、住房公积金等行政主管部门按照各自职责,做好商品房交易活动中的相关监督管理工作。

第五条(基本原则)  商品房交易管理应当遵循改善环境与促进发展、行政监管与市场调节、社会监督与行业自律相结合的原则,保障交易安全、便捷、规范、有序进行。

商品房交易应当以符合规划、建设审批要求,具有固定界限、独立使用功能的特定单元为基础。住宅以套为基本单元进行交易,非住宅以房屋的幢或层、间为基本单元进行交易。

第六条(信息化监管)  本市实行商品房交易信息网络管理制度。通过全市统一的商品房交易监管服务平台,提供商品房项目信息(含土地宗地编码)识别、楼盘表建立与管理、销售方案备案、预售许可办理、现售备案、交易情况及交易档案等信息查询,交易合同网签与备案、交易资金监管、竣工交付使用情况和商品房交易服务招标投标等业务信息的发布、异动监测、风险预警、服务评价、信用披露等服务。

第七条(一般规定)  本市实行商品房项目信息共享制度。规划、国土(含不动产登记部门)、民政、建设、房管、人防、环保、住房公积金等部门依职责办理商品房建设、交易、交付使用等相关批准或备案、登记手续时,以土地拍卖成交确认编号进行相应的数据关联,并通过大数据平台交换商品房项目信息,依职责加强商品房项目促工促建。

第八条(鼓励倡导)  鼓励房地产开发企业建设户型优、功能全、配套佳、能耗低的高品质商品住房,建设绿色住宅小区;倡导实施商品住房质量保险。

 

第二章  销售管理

 

第九条(项目信息认证)  房地产开发企业使用商品房交易监管服务平台前应当办理用户认证,取得商品房项目信息识别码;并在此识别码下办理商品房面积测绘成果审核、楼盘表建立与管理、商品房销售方案备案、预售许可、现售备案、买卖合同网签与备案、预售资金监管、竣工交付、商品房交易服务招标等业务。

第十条(楼盘表建立)  商品房预售、现售的,应当分别在办理商品房预售许可、现售备案前完成楼盘表建立。新建商品房用于租赁的,应当在竣工验收合格后交付使用之前完成楼盘表建立。

第十一条(一般管理规定)  房地产开发企业销售商品房(包括预售和现售)前应当向房产行政主管部门提交商品房销(预)售方案,取得商品房预售许可证或完成商品房现售备案,并按规定预售或现售商品房。

第十二条(商品房预售许可)  房地产开发企业申请办理商品房预售许可应当符合法律法规的规定,并达到规定的工程进度标准。

预售许可证记载的主要内容发生变更的,房地产开发企业应当向房产行政主管部门办理商品房预售许可变更手续。变更内容影响商品房质量或者使用功能的,开发企业应当在变更确立之日起10日内书面通知买受人。

第十三条(现售备案)  房地产开发企业销售不在预售许可范围内但已竣工验收备案的商品房,应当申请办理商品房现售备案。

对达到现售条件的,房产行政主管部门应当出具商品房现售备案证明材料,并提供商品房买卖(现售)合同网上签约服务;对未达到现售条件的,应当向申请人书面说明不予办理的理由。不动产登记机构依据商品房交易审查合规的信息办理现售商品房不动产转移登记手续。

第十四条(商品房项目转让)  已经取得商品房预售许可的项目依法转让的,原房地产开发企业应当自项目转让合同签订之日起10日内书面通知买受人,告知买受人在收到书面通知之日起90日内有权解除商品房买卖合同,商品房买卖合同另有约定的除外。买受人未在规定期限内书面解除买卖合同的,买卖合同中约定原房地产开发企业的权利和义务,由项目受让人承担。

第十五条(合同解除)  房地产开发企业与买受人解除已登记备案的商品房预售合同,应当签订解除预售合同的协议,并办理预售合同登记备案注销手续。

 

第三章  销售行为规范

 

第十六条(销售方式)  房地产开发企业应当在取得商品房预售许可证、现售备案证明材料后10日内通过商品房交易监管服务平台一次性公示全部准售房源,按照一房一价,明码标价,公开向社会销售,不得以内部认购、内部认筹等方式进行非公开销售。对于可售房源套数少于已登记购房人数的,开盘销售可采取公证机构主持的公证摇号方式(包括网上摇号),依公证摇号结果按序选房。

房地产开发企业销售商品房时应当实行购房实名制,不得进行虚假交易行为。

房地产开发企业销售已设定抵押权的商品房,应当将抵押权人同意预售、现售的书面证明等书面告知买受人。

第十七条(信息公示)  房地产开发企业销售商品房,应当在商品房销售现场显著位置如实公示并及时更新下列信息,公示期限自商品房销售之日起至全部销售完毕:

(一)购房指引(含项目存在可能不利因素的告知);

(二)营业执照和资质证书;

(三)不动产权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证;

(四)商品房预售许可证或现售备案证明材料;

(五)商品房订购协议、买卖合同的示范文本及附件;

(六)商品房项目总平面图和测绘报告、公共配套设施说明;

(七)商品房经营者应当对每套商品房进行明码标价。按照建筑面积或者套内建筑面积计价的,还应标示建筑面积单价或者套内建筑面积单价;

(八)商品房销售方案,商品房项目内按规划配建的停车位(车库)数量、位置、租售方式、租金和售价及停放管理服务费标准,位于人防防护区范围内的停车位(车库)应注明“人防车位(车库)”;

(九)准售房源的销售状态、交易限制状况等;

(十)提供住房贷款(含公积金贷款)的说明;

(十一)业主临时管理规约、已签订的前期物业服务合同等;

(十二)法律、法规、规章和主管部门要求公示的其他材料。

第十八条(告知事项)  房地产开发企业与买受人签订商品房买卖合同前,应当向买受人出示商品房预售许可证或现售备案证明材料、买卖合同及其补充协议文本等,向买受人说明预售、现售商品房的状况,告知商品房买卖合同网上签约、联机打印和办理商品房买卖合同网上登记备案的程序、要求和注意事项。

第十九条(合同网签与备案)  房地产开发企业预售、现售商品房,应当与买受人及时通过商品房交易监管服务平台在线拟定商品房买卖合同;并在约定时间内提交买受人身份证明、预售资金监管银行出具的购房交款凭证等资料,向房屋交易主管部门申请办理合同登记备案。

预售商品房已设定在建建筑物抵押权的,抵押权注销登记后,方可办理商品房预售合同登记备案。

第二十条(销售禁止行为)  商品房销售活动中,不得有下列行为:

(一)在取得商品房预售许可证或现售备案证明材料前,与买受人签订商品房认购书,或者以意向金、诚意金及其他形式收取买受人预订款性质费用或者购房款等费用;

(二)未按照商品房预售许可证或现售备案证明材料批准或记载的用途和范围等内容销售;

(三)将查封冻结等禁止销售或者未解除商品房买卖合同前作为合同标的物的商品房转让给他人;

(四)在商品房销售现场公示的房屋交易限制状况和销售状态、价格等信息与商品房交易监管服务平台不一致;

(五)捆绑销售商品房以外的其他商品或服务;

(六)未经抵押权人同意擅自销售已设定抵押权的商品房或未将抵押情况书面告知买受人;

(七)将规划许可为商业、办公、工业研发等用途的商品房按照居住用房进行虚假宣传、销售;

(八)违反商品房销售明码标价的规定,未按一房一价标示、在标价之外加价销售、收取任何未予标明的费用,散布涨价信息哄抬价格、价格欺诈、价格垄断等价格违法行为;

(九)发布虚假已售、待售房源信息,营造虚假销售氛围,订立虚假买卖、租赁、抵押合同;

(十)提供或者协助提供虚假证明资料,散布虚假信息,造谣滋事,炒卖房号,制造恐慌气氛;

(十一)以囤积、截留房源等方式捂盘惜售;

(十二)法律、法规、规章禁止的其他行为。

第二十一条(车位租售)  商品房项目内按规划配建停放汽车的车位(库)应当首先满足本项目业主停车需要。

房地产开发企业出售车位(库)前,应制定出售方案,说明并公示出售时间、方式、价格及物业服务费用等事项。

房地产开发企业出租车位(库)的,应制作出租方案,说明租赁价格等事项,按一位(库)一价在建筑区划内出入口、公示栏等显著位置长期公示,内容发生调整的应及时更新。

位于人防防护区范围内的停车位不得办理分割登记。

 

第四章  预售资金监管

 

第二十二条(管理部门)  市房产行政主管部门负责指导全市新建商品房预售资金监管工作。中心城区的预售资金监督管理工作由市房屋产权交易中心负责具体实施;郊区新城的预售资金监督管理工作由商品房项目所在地房产行政管理部门负责具体实施。

第二十三条(监管账户)  本市实行商品房预售资金专户银行监管制度,确保专项用于预售商品房的工程建设。房地产开发企业申请商品房预售许可前,应当选择符合规定技术条件并依约承担监管义务的商业银行作为预售资金监管银行,并与房产行政主管部门、监管银行共同签订商品房预售资金监管协议,设立商品房预售资金监管专用账户,用于预售资金的收存和使用支出。

监管范围应当按照预售许可规模(最小为一幢),遵循一张预售许可证对应一个预售资金专用账户的原则,同一项目同一家监管银行的可以共用一个监管专用账户。

第二十四条(监管期限)  监管期限自核发商品房预售许可证开始,至完成竣工验收备案时止。竣工验收备案后,房地产开发企业向房产行政主管部门申请解除该项目预售资金监管,经核实后,向监管银行申请注销预售资金监管专用账户。

第二十五条(预售资金收存)  买受人应当按照商品房预售合同约定的付款时间及金额,将商品房预售资金直接存入监管专用账户,房地产开发企业和预售资金监管银行应当提供必要的技术支持。

第二十六条(重点监管额度)  本市实行预售资金重点额度监管制度。预售资金重点监管额度可按自取得商品房预售许可证起至竣工验收备案止所需工程建设投资计价总额计算;每平方米建筑面积工程建设投资计价的指导水平由市房产行政主管部门会同有关部门定期发布。

第二十七条(资金使用节点)  本市实行预售资金使用节点管理制度。预售商品房工程进度达到规定节点方可申请核拨使用预售资金。

监管银行依照规定和预售资金监管协议对存入监管子账户内的资金使用支出实施监管。

第二十八条(不予拨付情形)  预售商品房有下列情况之一的,不得拨付商品房预售资金使用:

(一)未将预售资金存入预售资金专用账户;

(二)截留预售资金或转入其他账户;

(三)工程形象进度未达到规定节点;

(四)已核拨用款未按规定用途使用;

(五)未按监管机构要求实施整改。

 

第五章  竣工交付使用

 

第二十九条(交付时间)  房地产开发企业应当按照商品房买卖合同约定,将经竣工验收合格并符合交付条件的商品房如期交付给买受人。因不可抗力或者其他特殊情况延期交付的,

房地产开发企业应当及时告知买受人。

第三十条(交付条件)  房地产开发企业交付使用预售商品房,应当符合下列条件:

(一)取得商品房买卖合同约定的竣工验收合格证明;

(二)取得商品房面积实测报告;

预售合同约定的其他交付条件。

第三十一条(交付流程)  房地产开发企业应当在交付前书面通知买受人办理交付手续的时间、地点及注意事项。

交付使用预售商品住宅时,房地产开发企业应当按照商品房买卖合同约定办理交接手续;并按规定向买受人提供住宅工程质量分户验收结果表、住宅质量保证书、住宅使用说明书,向买受人公示本办法第三十条规定资料。

房地产开发企业不得在房屋交付环节和国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记完成前代收办理登记的各种税费。商品房买卖双方应共同申请办理交易与登记手续或由买受人委托开发企业代办。

第三十二条(装饰装修水平)  房地产开发企业销售商品房时设置样板房的,应当书面说明实际交付的商品房质量、设施设备及装修与样板房是否一致,未作说明的,实际交付的商品房应当与样板房一致;交付不一致的,买卖双方应当依约依法解决。

 

第六章  抵押与租赁

 

第三十三条(抵押禁止情形)  商品房有下列情形之一的,房地产开发企业不得设定抵押:

(一)违法建设的;

(二)被依法查封或者其他形式限制权利的;

(三)违反规划、设计、消防等规定以及强制性标准分割的;

(四)法律、法规规定不得抵押的其他情形。

第三十四条(抵押备案程序)  房地产开发企业、买受人抵押商品房的,应当向房产行政主管部门办理商品房抵押合同备案。

房产行政主管部门应当与税务、金融、不动产登记等单位共享商品房买卖合同备案、变更、注销和商品房抵押合同备案等信息。

第三十五条(在建商品房抵押)  房地产开发企业将用于销售的在建商品房抵押的,抵押取得的资金,应当用于在建商品房工程建设。

房地产开发企业销售已经抵押的在建商品房,应当经抵押权人书面同意;不得将已定购、拟定网签合同、完成合同备案或者办理预告登记的商品房纳入在建商品房抵押范围。

第三十六条(出租要求及禁止情形)  鼓励房地产开发企业租售并举,将经竣工验收合格、具备相应使用功能的商品房先租后售。开发企业自持配建租赁住房的,应当按照土地出让方案要求执行。不得将不符合工程建设强制性标准的商品房和其他依法不得出租的商品房出租。

第三十七条(房源发布、租赁合同网签与备案)  租赁商品房的,房地产开发企业可以通过全市统一的房屋租赁服务平台发布房源信息、依法与承租人签订租赁合同并办理房屋租赁合同登记备案。

市房产行政主管部门应当制定商品房租赁合同指导文本,并通过全市大数据平台与教育、民政、公安、金融、工商、发改、税务等部门共享商品房租赁合同备案信息。

第三十八条(稳定租赁关系)  鼓励建立长期稳定的商品房租赁关系,房地产开发企业出租自有商品房,租赁期限一次不得超过20年,到期后可续租。住房租赁合同中未约定租金调整次数和幅度的,房地产开发企业不得在租赁期限内单方面提高租金。

 

第七章  交易服务

 

第三十九条(交易服务禁止行为)从事商品房面积测绘、价格评估、居间、代理、推介、核验、检测等交易服务的机构(以下统称交易服务机构)及其从业人员不得实施本办法第二十条规定的行为,也不得为房地产开发企业实施前述行为提供服务或者便利。

第四十条(选择服务机构)  房地产开发企业可以通过招投标方式选择已在成都市房地产市场信用信息平台建立信用信息且信用评价较高的交易服务机构、从业人员,委托其提供相应的商品房交易服务。

第四十一条(服务合同签订)  房地产开发企业可与选聘的交易服务机构、从业人员通过商品房交易监管服务平台签订书面的委托合同,并约定专户存储的履约保证金。

第四十二条(面积测绘成果)  本市对房产交易的测绘成果实行备案管理。房地产开发企业、测绘机构应将测绘成果报送房产行政主管部门审核。房产行政主管部门对测绘机构的资格、测绘成果的适用性、界址点准确性、面积测算依据与方法等内容进行审核,审核后的房产测绘成果纳入房产交易档案管理。

第四十三条(服务公示)  交易服务机构应当在经营场所公示营业执照、备案或资信证明、服务项目、服务内容、收费标准、从业人员信用信息、服务流程、投诉渠道等事项。

交易服务机构及其从业人员不得发布扰乱市场秩序和预期的信息,不得唆使、协助当事人从事违反法律法规和相关政策的交易行为。

 

第八章  监督机制

 

第四十四条(监督检查)  房产行政主管部门应当加强商品房交易从业人员专业化的培养、商品房交易活动的异动监测管理、风险预警和服务评价的规范,完善监督检查机制和规范。

房产行政主管部门可向预售资金监管银行、房地产开发企业、商品房交易服务机构、从业人员发出相关函询和监督意见书,发现房地产开发企业、商品房交易服务机构及从业人员在商品房交易活动中存在违法违规行为的,应当及时予以约谈、暂停商品房交易监管服务平台使用、记入信用档案、公开披露等,并将相关情况移送有关部门。

第四十条(秩序维护)  价格监督管理部门应当建立商品房交易价格监测制度,加强商品房交易活动中的价格监管,依法查处商品房交易价格违法违规行为。

工商行政主管部门加强商品房交易中广告发布、合同格式条款等的监督管理,依法查处商品房交易活动中的虚假广告发布、不正当竞争等违法违规行为。

公安部门依法查处伪造证明资料骗取购房资格、造谣滋事、炒卖房号等违法违规行为,并会同金融、房管等部门查处商品房交易活动中涉嫌非法集资的行为。

公积金管理部门依法查处商品房交易活动中损害住房公积金缴存职工合法权益的行为。

新闻出版主管部门依法查处媒体刊载、报道、传播虚假失实的商品房市场信息,又不自行公开更正,消除负面影响的行为。

网信部门依法查处在互联网上采编、发布、转载、传播虚假市场信息,以及误导市场预期、恶意炒作房价、制造市场恐慌等行为。

第四十条(联合惩戒失信)  本市建立商品房交易活动违法违规和失信行为披露制度。规划、国土、建设、房管、工商、价格、税务、公安、金融、公积金、统计等行政主管部门应当及时公开并共享监管信息,共同应用房地产市场信用评价报告,实施商品房交易活动守信联合激励和失信联合惩戒的协同机制。

开展商品房交易活动信用评级的机构应当为人民银行成都分行备案评级机构,并向市发改、工商等部门备案,依照信用评级规范出具信用评价报告

在本市商品房交易活动中,对信用等级处于不良信用状况的房地产开发企业、交易服务机构及其股东或其实际控制人、法定代表人,禁止其3年内参与我市房地产市场公共资源交易、融资等活动;对信用评价等级处于不良信用状况的房地产开发企业、交易服务机构聘用的从业人员,加强执业警示和监督检查;对信用等级处于不良信用状况的买受人,出卖方可以不予优惠折扣、提高按揭首付款比例等;对信用等级处于不良信用状况的租房人,出租方可以不予租金优惠、设立押金等。

第四十条(社会监督)  鼓励消费者权益保护组织、志愿者组织、相关行业协会、新闻媒体等机构和社会公众参与商品房交易监督工作。

相关行业协会应当加强行业自律,制定行业章程和从业标准,规范执业行为,培训从业人员,提高行业服务水平。

 

第九章  法律责任

 

第四十  房地产开发企业有下列行为之一,由房产行政主管部门责令限期整改,逾期未整改到位的,由综合行政执法部门处以1万元以上3万元以下罚款:

(一)违反本办法第十二条规定未办理商品房预售许可证变更手续;

(二)违反本办法第十六条规定,未在10日内公示全部准售房源;

(三)违反本办法第十七条规定,未在销售现场公示相关信息;

(四)违反本办法第二十条规定,损害买受人的合法权益;

对前款第(四)项行为的,由实施商品房预售许可、现售备案的房产行政主管部门暂停当期商品房销售。

四十九  房地产开发企业、测绘机构未按规定将测绘成果报送房产行政主管部门审核的,由房产行政主管部门责令限期整改,逾期未整改到位的,由综合行政执法部门处以警告,并可处以2千元以上1万元以下罚款。

第五十条  违反本办法规定,伪造、涂改商品房预售许可证、现售备案证明材料的,由综合行政执法部门依法收缴,并处1万元以下罚款,造成损失的,依法承担相应的民事责任;情节严重构成犯罪的,移送司法机关调查处理。

第五十  房地产开发企业违反本办法规定,未取得商品房预售许可证、现售备案证明材料擅自预售、现售商品房的,或者被房产行政主管部门暂停商品房预售、现售仍进行销售的,

由房产行政主管部门责令停止违法行为,由综合行政执法部门没收违法所得,可以并处已收取的预付款1%以下且不超过3万元的罚款。

第五十  房地产开发企业违反本办法第二十四、第二十八条规定,未使用商品房预售资金监管专用账户收存商品房预售资金或者提供虚假资料骗取拨付商品房预售资金的,由房产行政主管部门责令其限期整改,逾期未整改到位的,由综合行政执法部门处以3万元以下的罚款。

第五十  国家工作人员在商品房交易管理工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊,依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

 

第十章  附则

 

第五十  本办法自2018年  月  日起施行。


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